아파트 비내력벽 철거 행위허가, 작은 가벽 철거도 필요할까?

아파트 비내력벽 철거, 인테리어를 준비하다 보면 “거실과 주방 사이 벽 일부만 트고 싶다”, “방 사이 작은 가벽만 없애고 싶다”는 생각이 듭니다. 그런데 이런 벽을 철거할 때 행위허가가 필요한지 헷갈릴 때가 있습니다. 철거하려는 벽이 구조상 어떤 벽인지에 따라, 그리고 철거가 법령상 허가·신고 대상 행위인지에 따라 답이 달라지기 때문입니다.

결론부터 말하면, 비내력벽 철거는 벽 크기에 따른 예외가 확인되지 않은 행위허가 대상 행위이고, 허가를 받기 전에는 철거하지 않아야 합니다.

이 글에서는 비내력벽 철거가 행위허가 대상인 근거, 벽 크기에 따른 예외가 있는지, 우리 집 벽이 비내력벽인지 확인하는 순서, 필요한 서류와 동의 비율, 허가 없이 철거하면 어떻게 되는지를 정리했습니다.

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아파트 비내력벽 철거 행위허가 간단 요약

1. 철거 대상: 비내력벽 철거. 시행령 제35조제2항제2호가 법 제35조제1항제4호의 행위로 지정합니다(단지 내 상가 등 입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거는 제외).

2. 허가 기준: 구조 안전에 이상이 없다고 구청장이 인정하는 경우, 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상 동의 (시행령 제35조·별표 3). 건축물 유형에 따른 예외는 아래 비고 5 설명을 참고하세요.

3. 제출 서류: 허가신청서, 비내력벽임을 증명하는 도면·사진, 동의서 (시행규칙 제15조)

4. 처리기간: 정부24 안내 기준 총 10일, 수수료 없음.

5. 가벽 철거: 그 벽이 비내력벽이라면 위 기준이 적용될 수 있으니 도면으로 먼저 확인하세요.

6. 가장 중요한 원칙: 허가를 받기 전에는 철거하지 않기.

※ 단지·지자체마다 서류와 절차가 조금씩 다릅니다. 접수 전에 해당 구청과 관리사무소에 확인하세요.

철거하려는 벽들이 허가가 필요한지 확인하기

공동주택에서 건물을 파손하거나 철거하는 행위는 원칙적으로 허가 또는 신고 대상입니다. 근거는 공동주택관리법 제35조이고, 같은 조 제1항제3호는 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위를 대상에서 뺍니다.

시행규칙 제15조제1항이 경미한 행위로 열거한 것은 창틀·문틀 교체, 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체, 배관설비 교체, 세대 내 난방설비 교체 같은 공사입니다.

이 목록에는 벽 철거가 들어 있지 않습니다. 비내력벽 철거는 시행령 제35조제2항제2호가 법 제35조제1항제4호의 “대통령령으로 정하는 행위”로 지정하고, 시행령 별표 3 제3호(파손·철거)의 허가기준이 비내력벽 철거의 동의 요건을 정합니다.

시행규칙 제15조제1항에는 열거된 행위와 유사한 행위를 구청장이 경미한 행위로 인정하는 조항도 있습니다. 이 조항이 비내력벽 철거에 어떻게 적용되는지 직접 설명한 자료는 확인하지 못했으니 구청에 확인하세요.

공사	행위허가	근거
비내력벽 철거(벽 전체 또는 일부)	필요(허가 대상)	시행령 제35조제2항제2호, 별표 3. 벽 크기에 따른 예외는 확인되지 않음
세대 내 벽 마감재(도배 등) 교체	불필요	시행규칙 제15조제1항이 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체를 경미한 행위로 열거. 교체 범위는 구청 확인
내력벽 철거	철거 대상 아님(구청 안내상 금지)	부산 서구·기장군·성북구 안내가 주요구조부(내력벽·기둥·보·바닥슬래브) 철거·훼손을 금지되는 행위로 분류. 직접 금지 조문은 확인되지 않음. 건축법 시행령 제3조의2제1호는 내력벽 증설·해체를 대수선에 포함. 벽이 내력벽인지는 도면으로 확인
전유부분 가벽 설치	허가 대상으로 해설됨	국토교통부 가이드라인(2021)이 전유부분 가벽 설치를 증축·증설 허가 대상으로 설명(설치 사안)
가벽 철거(설치했던 가벽 포함)	구청 확인	철거에 관한 공식 설명은 확인되지 않음. 그 벽이 비내력벽이라면 위 비내력벽 기준이 적용될 수 있어 도면으로 먼저 확인
발코니 화단 철거	구청 확인	확인한 법령 조문과 일부 구청 안내(기장군·성북구·부산 서구)에서 화단을 따로 정한 내용을 확인하지 못함

※ 구청·단지에 따라 다름. 표의 “근거”는 2026년 10월 확인한 법령과 국토교통부 가이드라인 기준이며, 개별 세대의 최종 판단은 구청 공동주택 담당에 확인하세요.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 시행령 별표 3의 비고 5는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건축한 공동주택과, 같은 조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물에 대해서는 표 제1호다목(용도변경 항목 중 부대시설·입주자 공유 복리시설의 허가기준)만 적용하고, 그 외의 개축·재축·대수선 등은 건축법 등 관계 법령에 따른다고 정하고 있습니다. 여기서 “등”에 비내력벽 철거(별표 3 제3호 파손·철거)가 포함되는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 건축허가를 받아 분양한 공동주택이라면 어떤 허가기준이 적용되는지 접수 구청에 확인하세요.

우리 집 벽이 비내력벽인지 확인하는 순서

가벽이라고 불러도 실제로는 구조를 받치는 벽일 수 있고, 비내력벽이라고 알고 있어도 도면으로 확인되지 않으면 허가 신청이 어렵습니다. 시행규칙 제15조는 비내력벽 철거 서류로 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면과 사진을 요구합니다. 확인 순서는 아래와 같습니다.

1. 우리 단지의 단위세대 평면도를 구합니다. 관리사무소 문의, 분양 당시 자료 등 구하는 방법과 열람 가능 여부는 단지마다 다르고, 관리사무소가 도면을 열람시켜 줘야 한다는 근거는 확인하지 못했습니다.

2. 평면도에서 철거할 벽이 비내력벽으로 표시되는지 확인합니다. 이 도면과 사진이 곧 제출 서류라서, 기장군 안내도 비내력벽 철거 신청 서류로 “철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면 및 사진”을 안내합니다. 성북구 안내에는 비내력벽 철거 사유서도 함께 나옵니다. 도면 표시 방식은 구청마다 다를 수 있으니 접수 구청에 확인하세요.

3. 도면만으로 구분이 어렵거나 벽 일부만 철거할 계획이라면, 건축사나 구청에 도면과 사진을 보여 주고 확인합니다.

4. 비내력벽이 맞다면 철거 위치를 도면에 표시하고 현재 벽 사진을 찍어 둡니다. 구청에 따라 신청 서류에서 요구할 수 있습니다.

※ 구조 안전에 관한 판단은 이 글로 대신할 수 없습니다. 벽이 내력벽일 가능성이 있다면 철거를 시작하기 전에 구청에 확인하고 건축사 검토를 받아 보시길 권합니다.

아파트 비내력벽 철거 행위허가 제출 서류와 동의 비율

신청서는 시행규칙 별지 제6호 서식이고, 비내력벽 철거에는 비내력벽임을 증명하는 도면·사진과 동의서가 따라옵니다.

법령상 첨부서류는 여기까지입니다. 다만 송파구청 안내(2020년 7월 수정)에는 비내력벽 철거 사유서와 건축사가 작성한 변경 전·후 세대 평면도가 구비서류로 나오고, 업체 설명에도 철거 사유서가 준비 서류로 안내됩니다.

접수 구청이 요구하는 서류 목록을 먼저 받아 보는 편이 안전합니다.

동의 비율은 별표 3에서 비내력벽 철거에 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상으로 정하고 있습니다. 건축물 유형에 따라 적용 기준이 다를 수 있습니다(위 비고 5 설명 참고).

입주자등에는 소유자뿐 아니라 임차 사용자도 포함됩니다(임대주택 임차인은 제외). 공용부분 철거 일반은 해당 동 입주자등 3분의 2 이상이라 혼동되기 쉽지만, 비내력벽은 예외로 2분의 1 이상입니다.

2분의 1을 세대 수로 세는지 사람 수로 세는지, 공실이나 임차 세대를 어떻게 처리하는지는 확인되지 않았으므로 동의서를 받기 전에 구청에 문의하세요.

발코니 확장과 함께 벽을 철거할 때

발코니 확장에는 거실·방과 발코니 사이의 비내력벽 철거가 포함되는 경우가 많습니다.

김해시 공동주택과의 발코니 구조변경 절차 안내는 발코니 확장 구비서류에 “비내력벽 철거 사유서(비내력벽 철거의 경우)”를 함께 올려 두었고, 부산 서구 안내는 세대 내 비내력벽의 철거와 세대 내 발코니의 확장을 각각 반드시 행위허가가 필요한 행위로 나열합니다.

다만 한 신청서로 처리되는지, 서식과 요구 서류가 어떻게 다른지는 구청마다 다를 수 있으니 접수 구청에 먼저 확인하세요.

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아파트 비내력벽 철거 전 체크리스트 8가지

1. 벽 종류 확인: 도면으로 철거할 벽이 비내력벽인지 확인합니다. 확인되지 않으면 건축사나 구청에 문의합니다.

2. 대상 확인: 비내력벽 철거인지, 마감재 교체인지, 가벽 설치·철거인지 업체와 먼저 구분합니다.

3. 서류 확인: 접수 구청에서 요구하는 서류 목록(철거 사유서, 건축사 작성 도면 여부)을 받아 둡니다.

4. 동의서 계획: 해당 동에 거주하는 입주자등 현황을 확인하고, 2분의 1을 세대 수와 인원 중 무엇으로 세는지, 공실·임차 세대를 어떻게 처리하는지 구청에 먼저 확인합니다.

5. 착공 시점 합의: 허가증명서를 받기 전에는 철거하지 않기로 업체와 미리 합의합니다.

6. 관리사무소 확인: 서울시 관리규약 준칙(제19차) 제83조 제7호 라목은 구조물의 증설 또는 제거를 시행령 제35조·별표 3의 행위허가·신고 사항으로 보고, 관리주체의 동의 여부와 관계없이 그 절차에 따라 이행할 수 있다고 정합니다. 벽 철거가 이 “구조물”에 해당하는지는 준칙에서 확인하지 못했으니 관리사무소에 직접 확인하는 것을 권합니다.

7. 공사 시간대 확인: 서울시 준칙 제98조는 오후 10시부터 다음 날 오전 6시까지 망치질 등 세대 내부 수리를 금지합니다. 철거 가능 시간대와 반입 절차는 단지 규약에 따라 다르니 관리사무소에서 확인하세요.

8. 공사 후 절차: 허가를 받고 공사를 마친 뒤에는 사용검사를 받아야 합니다.

허가 없이 철거하면 생기는 일

허가 대상인 행위를 허가 없이 했다면 공동주택관리법상 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 규정이 있습니다(제99조). 같은 조에서 신고 대상 행위를 신고 없이 한 경우는 제외하고, 그 경우는 500만 원 이하 과태료(제102조)로 따로 정하고 있습니다.

구청장 등 지방자치단체의 장은 공사 중지나 원상복구를 명령할 수 있고(제94조), 시공·감리자는 허가·신고 없이 하는 행위에 협조하면 안 되며 사전에 허가·신고 여부를 확인해야 합니다(제35조제4항). 철거는 되돌리기 어려운 공사라서, 업체가 “허가는 나중에 받아도 된다”고 한다면 일단 멈추고 구청에 확인하세요.

FAQ. 아파트 비내력벽 철거 행위허가 자주 묻는 질문