아파트 탑층 누수, 옥상 방수는 누가 고칠까? 관리사무소에 요청하는 순서

아파트 탑층 누수 핵심 내용

• 맨 위층(탑층) 천장에서 물이 새는데 원인이 옥상·지붕·홈통(빗물 배관)이면 관리사무소에 요청합니다. 관리사무소(법에서는 관리주체)는 입주민이 함께 쓰는 건물 부분(공용부분)의 유지·보수와 안전관리를 맡습니다.
• 천장 도배 같은 집 안쪽 마감은 일단 내 집 몫입니다. 다만 공사를 잘못해 생긴 하자(누수·균열 같은 결함)이고 담보 기간 안이면, 아파트를 지어 분양한 사업주체에 보수와 손해배상 책임이 있다고 법에 정해져 있습니다.
• 하자담보 기간은 지붕공사·방수공사 5년, 도배공사 2년입니다. 지붕·방수는 건물 전체 검사를 통과한 날(사용검사일)부터, 집 안 도배는 집을 넘겨받은 날부터 셉니다. 도배공사 2년은 도배 시공 자체의 하자에 대한 기간입니다.
• 관리사무소에는 문자나 민원 접수로 기록을 남깁니다. 사진과 비가 온 날짜를 함께 보냅니다.
• 지붕·방수 담보 기간이 지난 단지는 장기수선계획을 확인합니다. 주요 시설을 언제 고칠지 정한 계획이며, 지붕 방수를 통째로 다시 하는 간격(수선주기)의 기준은 15년입니다.

비가 온 뒤 천장에 물자국이 번지면, 어디에 먼저 말해야 할지 막막합니다. 10년째 매장을 설계하면서, 하자 문제가 나면 원인을 시공 문제, 자재 문제, 일정 문제로 나누어 찾고 있습니다. 누수도 어디서 새는지와 누구 몫인지부터 나눠야 어디에 말할지 정해집니다. 아래에는 요청처를 정하는 법과 접수 순서를 적었습니다.

아파트 탑층 누수는 어디서 새는지 먼저 나눠 봅니다

탑층은 천장 바로 위가 옥상이라, 옥상 방수층·지붕·홈통과 우수관(지붕 빗물을 모아 내려보내는 관)이 먼저 의심되는 부위입니다. 법령에서도 지붕(홈통·우수관 포함)과 방수는 하자를 고쳐 줘야 하는 기간을 따로 정해 두었습니다. 정확한 누수 부위는 현장 조사로 밝혀지니, 아래 표는 증상으로 짐작해 보는 용도입니다.

보이는 증상	의심되는 곳	먼저 할 일
비가 온 뒤에만 천장이 젖음	옥상 방수층이나 지붕	비 온 날짜와 번진 범위를 적고 관리사무소에 원인 조사 요청
비가 그쳐도 천장이 계속 젖음	공용 배관이나 집 안 배관일 수 있음	날짜별로 젖은 범위를 찍고 관리사무소에 원인 조사 요청
벽과 천장이 만나는 모서리가 젖음	외벽 쪽일 수 있음	젖은 위치 사진을 찍고 관리사무소에 원인 조사 요청
창문 주변이 젖음	창틀 주변일 수 있음	창틀 주변과 외벽 사진을 찍고 관리사무소에 원인 조사 요청(창틀 주변이 어디까지 공용부분인지는 관리사무소에 문의)

표는 공공 자료가 아니라 일반적으로 알려진 경향을 직접 정리한 참고용입니다. 천장에 곰팡이만 피었다면 누수가 아니라 결로(실내 습기가 차가운 면에 맺힌 물)일 수 있으니, 결로는 아파트 결로현상 원인과 해결 순서에서 먼저 구분해 보시길 권합니다.

누가 고칠까: 공용부분과 내 집 구분

옥상 방수층, 지붕, 홈통과 우수관, 외벽은 보통 공용부분이라 관리사무소에 요청하고, 내 집 천장 마감은 일단 내 집 몫입니다. 다만 담보 기간 안의 하자라면 사업주체에 청구할 수 있습니다(아래 하자담보 기간 참고).

공용부분은 입주민이 함께 쓰는 건물 부분이고, 내가 소유하는 집 안쪽 부분은 전유부분이라 합니다. 건물 구조에 따라 범위가 달라질 수 있어서 우리 단지의 공용부분 범위는 관리사무소가 알려 줍니다. 복도·계단처럼 구조상 집주인 전원 또는 일부가 함께 쓰는 부분은 한 집이 따로 가질 수 없는 공용부분입니다(집합건물법 제3조 제1항).

부위	누구 몫인가	요청처
옥상 방수층, 지붕	공용부분	관리사무소
홈통, 우수관	공용부분	관리사무소
외벽	공용부분	관리사무소
내 집 천장 도배와 마감	내 집 안쪽(전유부분)	원인 조사 결과를 받은 뒤 보수하고, 원인이 공용부분이면 비용 부담을 관리사무소에 문의

관리사무소는 법에서 관리주체라고 부르는 곳을 말하며, 관리주체의 업무에는 공용부분의 유지·보수와 안전관리가 들어 있습니다. 입주 초기에 관리업무를 아직 넘기지 않았다면 아파트를 지어 분양한 사업주체가 관리를 맡습니다. 이 경우에도 먼저 관리사무소에 물어보면 누구에게 말해야 하는지 알려 줍니다.

하자담보 기간과 장기수선계획 확인하기

하자담보 기간은 사업주체가 하자를 고쳐 줘야 하는 기간이며, 시설공사별 기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4에 정해져 있습니다. 아래에서는 지붕·방수 기준으로 사용검사일부터 5년 안인 단지를 ‘담보 기간 안인 단지’, 5년이 지난 단지를 ‘담보 기간이 지난 단지’라 부릅니다.

공사	하자담보 기간
지붕공사(홈통 및 우수관공사 포함)	5년
방수공사	5년
마감공사 중 도배공사	2년

도배공사 2년은 분양 때 시공된 도배 자체의 하자에 대한 기간이고, 입주 뒤 새로 한 도배에는 적용되지 않습니다. 옥상에서 샌 물로 도배가 젖은 것은 도배 시공의 하자가 아니라 방수 하자로 생긴 피해라서, 도배 2년이 아니라 지붕·방수 5년 안인지를 봅니다.

기간이 시작되는 날은 공동주택관리법 제36조에 있습니다. 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터, 전유부분은 집을 입주자에게 넘겨준 날부터 셉니다. 옥상과 지붕처럼 보통 공용부분인 곳은 사용검사일부터 세며, 동별로 사용검사를 받았다면 그 동의 사용검사일이 기준입니다. 단지의 사용검사일은 관리사무소에 물어보면 알려 줍니다.

참고로 입주 뒤 내가 직접 업체에 맡긴 공사는 건설산업기본법 시행령 별표 4의 하자담보 기간을 기준으로 보며, 방수는 3년입니다. 아파트를 분양할 때 시공된 옥상 방수는 위 표의 5년을 봅니다. 입주 뒤 단지가 장기수선계획으로 다시 한 방수는 분양 하자가 아니라서 이 5년과 따로 봅니다. 내가 맡긴 공사의 하자는 인테리어 하자 분쟁 대처법에서 확인해 보시길 권합니다.

담보 기간이 지난 단지는 장기수선계획을 확인합니다. 장기수선계획은 주요 시설을 언제 고칠지 정해 둔 계획으로, 입주자대표회의(입주민 대표 모임)와 관리주체가 3년마다 검토하고 그 계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수합니다. 300세대 이상이거나 승강기나 중앙집중식·지역난방이 있는 단지는 계획을 세워야 하니, 해당하는지와 계획서가 있는지 관리사무소에 물어보면 됩니다.

시행규칙 별표 1의 수립 기준에서 지붕 방수는 15년마다 통째로 다시 하는 것을 기본으로 봅니다. 실제 시기는 단지의 계획서에 적혀 있고 15년과 다를 수 있습니다. 지붕 방수를 언제 고치기로 했는지 관리사무소에 물어보시면 됩니다.

단지 상태	확인할 것	누가 청구하나
공용부분(옥상·지붕), 담보 기간 안(사용검사일부터 5년 이내)	단지의 사용검사일(또는 사용승인일)	입주자대표회의·관리단(또는 입주자나 입주자대표회의를 대신하는 관리주체)이 사업주체에 청구. 나는 관리사무소에 청구를 요청
공용부분(옥상·지붕), 담보 기간(5년)이 지남	장기수선계획서의 지붕 방수 수선주기와 최근 수선 이력	입주자대표회의와 관리주체
내 집 안, 분양 때 시공된 도배 자체의 하자	인도일(집을 넘겨받은 날)부터 2년 안인지. 인도일은 관리주체가 공동주택관리정보시스템(단지 정보를 공개하는 누리집)에 올립니다	입주자가 사업주체에 직접 청구(관리주체에 대행을 맡길 수 있음)

누수가 보이면 이 순서로 대처합니다

누수가 보이면 먼저 전기부터 챙깁니다. 천장에서 물이 떨어지는 곳 근처에 전등이나 콘센트가 있다면, 젖은 손으로 만지지 말고 위급할 때는 집 안 분전반의 누전차단기를 내립니다. 행정안전부 국민안전24의 전기 사고 행동요령 가운데 물기와 관련된 내용입니다. 전기기기가 물기 있는 구조물에 직접 닿지 않게 하라는 안내도 있습니다(전기·가스 사고 행동요령). 이 안내는 천장 누수를 직접 다루지 않는 일반 수칙입니다.

단계	할 일	남길 기록 또는 연락처
1. 안전	젖은 곳 아래 가구와 물건을 옮기고, 전기기기가 젖은 천장·벽에 닿지 않게 합니다	필요하면 한국전기안전공사 1588-7500 문의
2. 기록	천장과 벽의 젖은 부위를 사진·영상으로 찍고 비가 온 날짜를 적습니다	날짜별 번진 범위
3. 접수	관리사무소에 문자나 민원으로 누수 사실을 알립니다	접수 시각과 관리사무소 답변
4. 조사·일정 확인	어디서 새는지 조사와 보수 일정을 문의합니다	조사 결과와 보수 예정일
5. 보수 청구 요청	담보 기간 안인 단지라면 사업주체에 보수를 청구해 달라고 요청합니다	요청한 문자와 답변
6. 보수 확인	보수 뒤 비가 올 때 다시 확인하고, 다시 새면 같은 방법으로 재접수합니다	재누수 사진과 재접수 기록
7. 조정 신청	담보 기간 안인 단지에서 하자 문제가 풀리지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(공용부분은 입주자대표회의 등이, 내 집 안은 입주자가 신청)	1~6단계의 모든 자료

담보 기간 안인 단지에서 공용부분 하자는 사업주체에 보수를 청구합니다. 청구는 입주자대표회의, 관리단(집합건물법상 집주인 전원으로 이뤄진 단체), 또는 입주자나 입주자대표회의를 대신해 청구를 맡은 관리주체가 합니다. 입주자는 이들에게 청구를 요청할 수 있으니, 관리사무소에 접수할 때 사업주체에 보수를 청구해 달라고 함께 적습니다(시행령 제38조).

사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 안에 하자를 보수하거나, 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다. 계획에는 하자 부위, 보수 방법, 보수 기간이 들어갑니다. 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내입니다. 청구한 지 15일이 지나도 연락이 없으면 관리사무소에 진행 상황을 물어봅니다.

사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 고치라고 지시(시정명령)할 수 있습니다. 하자 여부 판정과 분쟁의 조정은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가 맡습니다.

관리사무소에 보내는 접수 문자

접수 문자에는 다섯 가지를 넣습니다. 위치, 처음 발견한 날, 비가 온 날짜, 사진 첨부, 조사와 보수 일정 요청입니다. 아래는 직접 정리한 예시이니 문구는 상황에 맞게 바꿔 쓰시면 됩니다.

안녕하세요. ○동 ○○○호 거실 천장에서 물이 번지는 것을 ○월 ○일에 처음 발견했고, ○월 ○일과 ○일 비가 온 뒤에 더 번졌습니다. 사진을 함께 보냅니다. 옥상이나 외벽에서 새는지 조사해 주시고, 조사 결과와 보수 일정을 알려 주시면 감사하겠습니다. 이 문자를 접수 기록으로 남기려 합니다.

사실만 적으면 관리사무소나 사업주체, 위원회가 나중에 보더라도 판단하기 쉽습니다.

천장 도배·가구 피해는 누가 보상할까

담보 기간 안인 단지에서 공사상 잘못으로 새는 경우라면, 사업주체에 보수뿐 아니라 손해배상 책임도 있다고 법에 정해져 있습니다(법 제37조 제2항). 여기서 하자는 공사상의 잘못으로 균열·누수 등이 생겨 안전·기능·겉모습에 지장을 줄 정도의 결함을 뜻합니다(법 제36조 제4항). 하자 여부 판정은 하자심사·분쟁조정위원회가 맡습니다. 도배나 가구 피해가 배상 범위에 드는지는 접수할 때 함께 문의합니다.

담보 기간이 지났거나 원인을 알 수 없으면 도배·가구 피해를 누가 부담하는지는 단정하기 어렵습니다. 단지가 가입한 보험이 있는지 관리사무소에 먼저 물어볼 수 있습니다. 일상생활배상책임보험(내 집에서 남에게 입힌 피해를 배상하는 보험)은 내 집 천장 수리비를 원칙적으로 보상하지 않습니다. 자세한 구분은 일상생활배상책임보험 누수 청구 방법과 자기부담금에서 볼 수 있습니다.

아파트 탑층 누수 비 오는 날 확인할 것

비가 오는 동안에는 천장에 물이 맺히거나 떨어지는지, 그친 뒤 젖은 자국이 얼마 만에 마르는지, 같은 자리에서 반복되는지를 봅니다.

• 비가 오는 동안 천장에 물이 맺히거나 떨어지는지
• 비가 그친 뒤 젖은 자국이 마르는 속도
• 같은 자리에서 반복되는지

비가 그쳐도 계속 젖으면 배관 쪽일 수 있어서 원인을 가늠하는 데 참고가 됩니다. 날짜와 사진을 남기면 관리사무소에 원인 조사를 요청할 때 근거가 됩니다.

옥상은 보통 공용부분이고 추락 위험도 있어서 직접 올라가 방수제를 바르는 일은 하지 않는 편이 좋습니다. 대신 관리사무소에 조사를 요청합니다. 공용부분의 보수는 관리주체가 맡는 일이고, 옥상 출입은 단지의 관리규약(단지 자체 규칙)에 따릅니다.

접수 전 점검표

• 젖은 곳 아래 물건을 옮기고 전기기기가 젖지 않게 했는지
• 젖은 부위 사진·영상과 비가 온 날짜를 남겼는지
• 관리사무소에 사용검사일과 공용부분 범위를 물어봤는지
• 접수 문자나 민원을 보내고 접수 시각을 남겼는지
• 담보 기간이 지난 단지라면 장기수선계획서의 지붕 방수 수선 시기를 물어봤는지

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